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万通控股集团董事长冯仑主题演讲
http://www.v2099.com  2013-1-1 源自:学习型中国网 【字体: 字体颜色


  冯仑:各位朋友,大家新年好!非常吃惊,也非常高兴在今年元旦的第一天和这么多朋友在这儿一起探讨我们民营企业,我们各行各业自己的一些话题,这足以看到了民营企业真的理想远大。我今天跟大家一起交流和分享的重点是一个房地产的故事,就是房地产行业创新的逻辑,就是房地产行业为什么在这个时候有的出现了极端的现象,多数的企业认为很困难,但是少数的企业,我从昨天,今天,包括跟万科的老总,还有跟其他的老总交流,他们都认为这是非常好的机会。大家知道包括万科在内的很多公司去年的成绩都非常亮丽。

  曾经三四年以前,所有的地产公司都到大地区了,但是最近发生了一个变化,万科的领导三年前讲万科是什么?一句话,叫万科是中国房地产行业的领跑者,现在变成了中国住宅领域的领跑者,也是全球最大的住宅企业,万科是专业的地产投资公司,还有一个人讲他是不动产当中的服务类的企业。总之,所有的人都讲的不一样。那为什么不一样?这件事儿,实际上我们回过头来看,我们所有的生命过程,人的过程,其实是这样的。当一个孩子在3岁以前出生的时候,人之初一团肉,无所谓男女,当青春期以前就是一个人,当青春期以后就不一样了,逐渐的有了身份、角色、性别上的差别,于是扮演的角色就不一样了。逐步越来越不一样,但是人生越来越丰富。到了20、30岁,彼此之间相互融合,最后又开始了新的一轮生命征程。也就是说,现在这个房地产行业目前也变成这样,在这个时候开始结束了青春期,有了住宅,有了商业部动产,还有各种各样不动产的形式,这个时候大家创新的故事,就开始沿着不同的领域进行。

  这个具体的故事是发生在一个什么样的背景下呢?我们回过头来看,全世界地产公司是怎么样走过来的?那么,在地球上发生过的故事是这样,在所有的城市,当人均GDP到8000美金之前,这个房地产行业就是住宅等于房地产的行业,不分那么细。两三年以前,每年5万亿左右的收入,所以,住宅等于房地产,国务院对房地产调控,本质上调控是住宅。这个阶段各个城市发展,住宅是唯一的明星。那么,在住宅领域里,是从GDP3000美金开始快速的增长,到6000、7000到8000,然后住宅就变成一个非常饱和的生命。有三个指标出现以后,住宅就逐步的变成了一个增量,就开始下降,这三个指标就是GDP过8000美金,第二个就是人口的增量开始减少,也就是说,一个城市的需求如果人口的增量,包括自然的增加和外部的增加都会影响到市场。比如最近这两天国务院同意了一个异地高考这一件事情,才刚刚几天,北京学校附近的房子价格就开始波动了,因为什么?更多人要来北京高考。所以,这种人口的移动对市场是一个指标。第三个就是新房的交易量和旧房的交易量,如果到了1:1的时候,也就意味着二手房成为存量的交易多过增量的交易,这时候房地产住宅的是市场逐步的进入一个饱和阶段。

  在这样的过程中,住宅企业做什么呢?只有三种方式你可以选择创新。第一种方式就是住宅产业化,就是万科做的一件事情,就是把住宅当制造业做,在成本、规模,成本、规模、速度上竞争。比如说工业化的制造,万科目前能做到比传统的房地产施工要缩短3个月的时间,大家知道缩短3个月资金的效率就出来了。那么,这个道路在日本曾经走过,全日本最大的房地产住宅产业是一个汽车公司,叫丰田。也就是说,在丰田做汽车的同时,汽车是移动的不动产,气侯有两室一厅,还有冰箱,再加四个轮子。所以,在日本丰田看来,汽车也跟房子有很多共同性。我们去看在日本的住宅流水线,一栋房屋由墙体、基础、屋顶,包括厨卫整合到一起,是能够完全像汽车一样。也就是住宅产业化是一个非常重要的一个根本和基点。万科现在住宅产业化在广东的生产总部已经投入了上亿的资源来创造这样的一个未来的住宅的一个先进科技,目前已经成为全球住宅研发最好的一个地方。

  第二个就是细分市场,所谓细分市场就是比如说我们在很多年以前,我去温哥华,我当时不懂,他们就讲通信点这个,当时我比较幼稚,我不知道人体的器官可以创新使用,最后发现创新使用就是创造了一个“同性恋”。今天我们回过头来看,如果是这个市场在北京做100套,我相信是租的出去的,到上海做100套也是租的出去,在全国创新的人越多,在自己身体上创新的人越来越多,本质上这个是细分市场。我在台湾碰到一个同事,我跟王石好多年以前去台州看到一个女性老总给我们看住宅,然后他们说,这个房子是给女性的公寓,我们做了多少?40套,我们说怎么才做40套?他说我做40套,因为我知道这个城市里大概这类的女性有多少个,她们每个人的情况,所以就叫细分市场。过了一年多,我们又去,又是这个老板接待的,他说我又做了新项目了,说还是做单身女性,这回又细分了,以前单身是不单居,这回是单身绝对就一个人住了,单居了,又细分了一下。所以,大家知道细分市场本身是你创新的一个非常大的空间。

  第三个在住宅领域怎么做创新呢?就是做节能环保这样的一些住宅,因为在未来的时候本身这些技术和客户的反映非常好。今年年初的时候,我们有一个项目,底下人说,我们在这个地区是冠军,我说冠军是多少?他说卖的一套,我说一套就能当冠军,他说因为别人都是零。我说为什么你还能卖出去一套,他说因为我们是绿色三星产品,是一个真正的绿色建筑。所谓绿色建筑,最重要的体验就是健康住宅,也就是说,对人体健康有帮助,同时在运行当中成本比较低,最终这样的一个产品有一个长久的竞争性,这个竞争性在美国体现的非常明显。绿色住宅和不绿色住宅在出租和销售的价格上大概差10%-15%,所以这个领域里面创新现在非常之多,这是住宅。

  那么,大家知道在房地产的价值链的一个过程当中,住宅是制造业,它的价值链往上走,就进入了服务业,再往上走就进入到金融业。GDP从8000美金往上走,商用不动产,就成为这个时期房地产行业最大的一个创新热点,一个集中点。所以,为什么最近商业部动产大家嚷嚷越来越多了?非常简单,现在中国10个城市人均GDP超过一万美金,也就是这些经济水准已经发展到过了8000美金,于是开始出现了这样的创新。这个创新当然分成两个阶段,第一个阶段,相当于李嘉诚曾经走过的道路,就是在8000-15000美金用销售带动租赁,比如像万达,实际上是销售带动租赁,这个阶段商业不动产重点发展社区性商业,就是一个购物中心,也包括一些街铺。李嘉诚用了差不多20年时间,现在是30%的租金收入,70%仍然是销售。这个阶段过了之后,到2.5万美金左右,商务不动产,就改为营运为中心,什么叫营运?我们公司最近开会,经常有人问,写字楼怎么挣钱?我跟大家开玩笑,靠人的知识挣钱。为什么说知识能挣钱呢?大家仔细想,写字楼挣钱,我去收别人的租金是根据你在一定的空间里,你的营业额。而你的营业额跟知识有关。比如我说在写字楼里躺着最赚钱,坐着其次,站着最少,为什么?大家知道SPA,办卡和卡的收的租金最高,但是写字楼就是坐着其次,如果人都上去坐一坐,看一看,收钱很少。所以,知识决定了空间里面的行为,决定了你的营业额。

  所以,怎么赚钱?这就叫营运,我懂得这样了,就知道每平米应该收多少钱。再比如这么大的会场,如果开会,一年用不了几次,如果里面开餐馆,你会想,究竟是俏江南,还是海底捞,营业额都是不一样的,创造的营业额不一样,租金就可以不同。再比如,八宝山的告别厅其实租金回报最高,45分钟一结,大家哭一次,收差不多1000多块钱。一年下来就好几百万租金,而这里面,什么也不影响你悲伤,就这么一点服务,但是它这个里面创造的价值仍然是躺着挣钱最多。

  所以,你在不动产到这个阶段,我们就必须营运,所谓营运就是你知道这个空间是怎么创造价值,然后它可以有很好的每平米的租金回报,最终带动我们去建设,所以这个时候开发成了第二位了,这时候创造出来的估值就非常惊人。举个例子,我们香港有一个地方,一共60万平米,他们到目前为止租金接近200亿美金,另外他们的估值到目前为止所有这些物业的估值有300多亿美金。所以,大家开始不知道,说前几天,我们原来做盒饭的,说今后几年要60万平米出租,大家觉得少,但是,这60万平米在投资级别,如果60万平米,实际上估值至少也是上百亿美金,应该可以做。所以,在商业不动产当中,实际上是在物业的品质、价值上竞争,不是在第一阶段开发。那么,这个过程谁最厉害呢?这个时候就出现了一个新的创新,就有新的一个角色,叫收费开发商。9·11大家都知道,我们去参加一个工作,大家说有三类开发商你可以选,第一类就是私人开发商,非常有钱,第二类开发商是钱很多,但是活很快,第三类叫收费开发商,不出钱,甚至少出钱,然后创新能力巨强,我觉得这个有点奇怪,我就先跟这些人聊聊,结果认识了很多收费开发商。这个东西我一看就像冯小刚拍电影,大家知道现在电影的海报,李安导演的作品,冯小刚导演的作品,一堆这些导演都没有出钱,出钱的都在后边呢,制片人,那就是出钱的,版权也不是冯小刚的,但是出了品牌。在这种情况下,导演就取得了一个特别的位置,在这个竞争当中,在这种过程当中,就是他变成了最核心的一个要素,钱反而变得很谦虚,钱有的时候非常牛B,但是有的时候很谦虚。钱在什么人面前谦虚呢?钱在专业人士的面前比较谦虚。比如说我碰到一个人,江湖上的一个朋友,这个人就说,你们可以骂我,但是必须对我口袋里的钱表示敬意。

  那么,房地产在25000美金之后,实际上就逐步进入到这样一个竞争环节,就是手艺好、眼光好的专业的地产公司越来越值钱,越来越变成一个导演+纸片。最近房地产行业的情况非常好,好在哪里呢?钱很多,多在哪里呢?多在我们的直接融资市场上。直接融资是什么呢?就是钱直接跟项目谈恋爱,钱如果先跟银行谈恋爱,银行再找项目贷款,这叫间接融资。所以,在这种情况下,有多少钱呢?寿险系数现在能够进入房地产有上万亿,另外信托资产现在有7万亿当中其中一万亿跟房地产有关。也就是说,最近三年在住宅领域里不断的大家感到困难的同时,在商业不动产领域出现了两万亿,这两万亿要找冯小刚和张艺谋这样的导演,所以这部分钱不可能给出去。所以,最近出现一个词叫影子银行,现在市场上研究影子银行有30万亿,也就是30万亿的资产,其中2万亿和不动产有关系。所以,这么多钱出来,靠你的专业能力。这是从我们这样一间大的公司来看,去年我们整体上,我们直接融资已经占到55%,也就是对银行的依赖。在美国的体系下,它GDP5万美金,美国在不动产直接融资占70%以上,银行融资不到15%。

  所以,在这个过程中,也就是GDP如果到2.5万美金以上,创新的最重要的就是怎么样成为一个手艺人,而不成为一个干力气的人。房地产这个行业最终会变成一个服务业,服务业是什么业呢?就跟餐厅、按摩、老师讲课,这都叫服务业,也就是活好才能挣消费,这就是服务业。所以,我们数一下楼,我到纽约数这个大楼,在麦哈顿30平方公里,但是房地产领域拥有的非常少,这些楼都是金融机构和投资基金的。那么,到陆家嘴,陆家嘴有几十栋楼,有一栋是房地产商的吗?没有。所以,到了这个阶段以后,房地产公司,房地产就不是有钱人,而是一个手艺人。所以,争得大楼的地产商非常少,而大部分都是非地产商,投资基金,养老基金,还有投资银行。所以,这种情况下,我们慢慢知道实际上房地产公司逐步的要从制造业其中一部分转为服务业,不再变成一个有钱人,而变成一个手艺人。

  那么,再往上,2.5万美金之后,房地产变成一个类金融的业务,也就是现在谁是房地产最大的机构?保险公司。最近保险公司的楼,CBD已经投标了,去年有12个项目,一半都是保险公司在做,另外大型的持有的稳定收益的这些商用不动产的业主是保险公司,将来一些医院也是保险公司,而地产公司就变成一个手艺人,继续帮他们做,这样逐步地产商就变成一个类金融。美国最大的一单房地产交易390亿美金,卖给别人的是信托基金,这样房地产由制造业变成服务业,这就是类金融,在这个变化中,有无数多创业、创新和创造的机会。所以,我们在这样的过程中,大家知道中国目前的GDP仍然平均不到5000美金。所以,我如果在未来十年,二十年,我们GDP到了3万美金,平均到了4万美金,大家知道还有多少房地产的生意要做?而多少房地产的创新在等待大家?

  所以,我才说,房地产真正的好时间,好日子刚刚开始,这也是最近我们包括很多行业在不动产行业当中,也就是青春期的烦恼一过,好日子刚刚开始,当然你也会面对离婚,这都是要面对的。所以,我们真正在这个领域里,我们要坚持的构造我们要持续的用我们的专业精神,用我们的手艺活,用我们对客户的服务,用我们对每一寸土地的利用,和每一个空间的价值不断的创造,赢得社会各方面对我们这个行业的需要、发展和支持。

  我们最近也在做一件事情,就是立体城市,立体城市就是一个创新,什么叫立体城市?非常简单。过去的城市是平铺开的,我们把它收拢起来,让它往上长。因为不动产是创造空间的生意,这个过程中,我们要适当的加大力度,加大到香港、新加坡、东京的力度,这样我们大概只需要全国不到10%的土地面积。香港只开发了15%的土地,这样装了700万人,每平方公里大概5、6万人。我们还有在新加坡700平方公里的土地,装600万人,实际开发出来不到一万,所以每一平方公里不到300万。所以,我们立体城市就是在北京CBD,一平方公里大概6万人,总之这样一个力度,同时加强产业上的发展,把城市化用产业来创造,最终节能环保。

  地球上非常多这种事情,我最后只是告诉大家,改变自己要从改变观念开始。如果倒回一百年,这个事情就贬值了,在地球上,一平方米装100万人,在地球上芝加哥建200万平方公里,所以你可以想像,我们现在中国的城市面临的问题就是规划上不够集约,产业积聚就是要解决让产业更集中,让人们更幸福。所以,这个创新已经得到了非常多人的支持,我们就像孩子一样,让它落地。另外,虽然它生下来还躺着,但是拍了屁股,他叫了一声,说明还活着,这件事情还可以继续。所以,希望大家一起在这个行业共同探讨,让创新成为未来春天中最绚丽的花朵,谢谢大家!

  缘起:有两个问题问一下冯仑先生,第一个您对学习型中国论坛给一个发展的寄语?

  冯仑:我对这样一个活动非常钦佩,也非常感动,尤其是能够在新年第一天,由刘先生组织大家一起参加这个活动,所以我特别感动,我就用我的行动支持这件事情,所以我觉得学习是一切进步的前提,学习是改造自己的开始,学习是理想的第一步,学习是生命的继续,所以我们一起加油。

  缘起:还有一个大家非常关心的问题,请冯仑先生预测一下明年的房价和股价?

  冯仑:房价和股价没有一个人说准过。对于我来说,实际上对于住宅这个领域,三句话大家去把握,近期看政策,中期看体制,长期看城市化,看人口发展的规律。儿童的长期按天算,少年的长期按月算,中年的长期按五年,八年算,老年人的长期按十年算。所以,我们今天讲所谓短期就是一两年,房价由政策决定。因为现在郭金龙书记也讲了,我们是调控,也就是政府来决定。中期是体制决定,什么体制呢?住宅的体制全世界有三种解决方法,一种是美国的方法,绝大部分做市场,第二种方法是德国式的方法,把住宅仅仅当成一个公众的福利产品和保障产品,几乎是不允许你在上面赚钱,然后50%人都是租房,如果投资,赚钱多了,还可能坐牢。

  所以,德国一直作为第二大经济体,始终没有出现过大的住宅公司。第三种就是新加坡模式,80%是政府管控,20%是市场管控。这三种模式不同,房价从中期看就会不一样。我个人判断未来中国是接近新加坡模式,基本面是稳定,不会大起大落。但是,个别20%纯市场的是会有很大波动,所以这是中期。所谓长期,按我这个年龄,就是八年,十年以后,是看城镇化的速度和人口聚集。比如现在我们的城市,大城市人口越来越密集,所以,这样小城市人口越来越少,当然房价就会有支撑。另外,现在的人口格局是2421这样一个结果,子女两个,父母四个,底下两个孩子。所以,未来十年以后,实际上房子是多出来的,因为家庭个数在减少。所以,从这个角度来说,如果我们的家庭个数在减少,整个城市化带来的房子的价格不一定上涨,而可能是往下涨。所以,这些东西我觉得是判断价格的一个基本方法。要说每一个地区,每一栋房子的价格,我觉得几乎没有一个人能够告诉你准确的时间点,所以希望大家原谅,谢谢!


 

 
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